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紐約地產

在紐約購房，除了準備好首付款之外，還要預留一筆購房手續費，也就是過戶費（closing fee）。大致過戶費大約是佔購買房價的2-5%，而過戶費包含哪些呢？購買不同的房產，過戶費也會有點區別。

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過戶費主要分三部份：

1️⃣第一部分是法律服務的費用: 包含買家律師費，以及產權調查費、產權保險，還有政府登記費。

2️⃣第二部分是貸款銀行收取的費用：包括銀行律師費、貸款審批費、估價費、申請費，貸款保險、點數（2至4家庭的house）費用等。(每家銀行收費不同，建議貨比3家)

3️⃣第三部分是政府收取的貸款稅：購買50萬以下的房產，收取貸款總額的1.8%，50萬以上的收取貸款總額的1.925%。

另外還有驗屋費和房屋保險費等，只要在紐約買房，這些費用都是買家自付。

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＊ 如果買家全現金購買，則不須銀行貸款費用和政府收的貸款稅，過戶費用相對較低

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• 另外在紐約有一個不成文的規定，紐約買全新公寓或新house，買家是向開發商購買第一手房產，買家需支付：賣家的律師費和交易稅(Transfer Tax)，有時候依情況可以請買家律師去跟賣家律師協調是否開發商可以幫忙cover一點費用，二手房則是賣家自己負責那兩筆費用。

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• 紐約交易稅Transfer Tax如何計算： 

1. 房價50萬以下是1% (紐約市的交易稅) + 紐約州的一律是0.4%= 1.4%

2. 房價50萬以上是1.425% (紐約市的交易稅) + 紐約州的一律是0.4%= 1.825%

舉例來講，100萬的全新的房產，交易稅的稅率是1.825%，就要1萬8250元，由買家支付。

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• 另購買新的公寓，可能會有一些特殊的費用買家要支付：如減稅申請費，貢獻管理費（working capital contribution)，以及可能有的live-in super費分攤（resident manager unit cost)。

＊ 總而言之，如果需要貸款購買新公寓，過戶費基本要準備到房價的5-6%左右。

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• 紐約的1%「豪宅稅」mansion tax：房價超過100萬，政府收取1%的豪宅稅。

還有一點需要注意，購買新公寓時如果接受的房價再加上交易稅，如果超過100萬，一樣要交豪宅稅。

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• Co-op買家無需替開發商支付律師費和交易費：Co-op沒有產權，也不需要做產權調查費和產權保險費，也可以省下政府的貸款稅和估價費。但 co-op交易中有一個轉手費（flip tax），它可能是房價的1-3%，最高我也見過10%的，是一筆固定費用，這筆費用由賣家出。建議了解該棟co-op的轉手費多少，了解一下以後賣房時的成本。因為Co-op沒有產權，所以在紐約購買co-op的過戶費，比購買condo的過戶費少了近70-80%。

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• 購買二手House的特殊費用：紐約很多房子因建造年代久，會出現和鄰居房子的地界互相侵占，因此可以購買地界調查(survey)，通常這個步驟是在貸款過程中律師會建議是否有需要購買，通常屋主如果有近期的survey就不需要重買。

 

過戶費是購房必要考慮的因素。過戶費是一筆不小的購房成本，如果購房不為長期持有，而是短期投資就轉手賣出，需要考慮過付費成本與利潤是否划算。

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