ALLIE TENG​​
紐約地產

Step 1│聘用經紀人 

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紐約並沒有硬性規定一定要僱用經紀人, 不過紐約買賣房屋的過程繁瑣，建議可以使用專業經紀人代為處理，更加省事不用費心，當然屋主有信心想自己完成也還是可以的喔！

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Allie會針對不同的賣家提供最適合的行銷策略, 另外處理在交易過程中的各種交涉、協商、談判，並與律師方及買家方定期跟進以確保交易順利, 處理問題。

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經紀人會維護賣家最大權益，也能避免因處理不當所產生的法律糾紛, 像是如果帶有租客的房產銷售, 就有很多需要注意的細節。 另外經紀人有較多的資源及MLS系統，在全部買家經紀人都可以合作的方式下，以最快的速度找到最適合的買家。所以一定要好好找到一個細心、負責、可信賴的經紀人。

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找地產經紀人優點：

• 精準市場調查報告：針對同區近期過戶房源及市場上相似出售中房源作出精準比對

• 專業分析評估：為賣家分析地產附近的環境、學區、發展潛力、升值潛力

• 熟悉整個地產交易過程：房屋買賣是個嚴密複雜的過程，確保每個環節不會出錯

• 好的團隊：地產銷售團隊, 律師, 攝影, 建築師, 貸款, 驗屋師, 裝修設計團隊...一站式賣房服務

• 擬定專業營銷策略：依照個人需求及情況, 做出客製化的營銷策略

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Step 2│幫助定出精準售價

 

這一點是決定房屋脫手快或慢的關鍵，賣家肯定想要的好價錢，但定價過高可能錯過對的買家，畢竟不管買家自己或買家經紀人開始搜尋房源都會訂一個價錢範圍篩選出來最適合的。所以做好市場調查，評估房子區域的過去交易, 現在市場, 及未來發展走勢，並根據房子的弱點與亮點，提出一個最精準的售價與建議

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• 參考過去3~6個月的同區相似房源的成交價及目前在市場上正在銷售的相似房源定價

• 通常正式上市的後接下來的15~21天內是曝光率最大的時段，也是能吸引最多買家來看房子並出價的時點

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當然如何訂價並沒有一定要按照經紀人的建議，畢竟我們是替賣家工作的，最後的決定權都還是在您的身上，Allie的建議就是, 不管我們訂的什麼價錢，視情況我們隨時做好馬上調整定價的心理準備－不管是上升或下調

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除了 location，房子本身的狀態也是影響售價的一大因素

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若房子或結構有重大問題，屋主是有義務發現出來並誠實說出的，例如腐爛、白蟻、石棉、屋頂漏水、地下室淹水等會造成建築損壞的問題, 請告訴你的經紀人, 以便提前制定好解決辦法

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Step 3│包裝房子

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並不是每個人都有預算及時間去做大裝修，畢竟那還需要評估裝修完後的利潤空間是否值得花這個心力。其實做好房子的清潔整理，整理院子、粉刷一下牆面、適度佈置傢俱或擺放恰當等，總之就是讓房子看起來乾淨明亮

 

• 把房子打扮得美美的，拍出具吸引力的廣告照片，有利於房產上市時能第一眼就吸引潛在買家

• 廚房和浴室 非常重要一定要好好深度清潔

  可透過Home Staging 來包裝美化房子，由專業人員挑選恰當的傢俱擺飾來突顯房子優點，打造出最佳的室內氛圍

• 3D Tour/ 工具運用，製作3D房型配置圖及視頻看房，甚至可以放上虛擬傢俱配置圖，讓空間感看起來會更大

 

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Step 4│正式上市

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當價格確立、廣告照片拍攝等一切就緒後，就可以將房源上到經紀人專用的MLS系統及各大賣房網站，讓其他合作經紀人及買家都能搜尋到

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• 幾乎全部的買家及經紀人都會在網路上搜尋房屋物件，所以房屋的廣告照片很重要。

• 運用市場營銷 Marketing plan、社群媒體、經紀人內部資源等各種廣告方式吸引買家

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Step 5│公展、秀房

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• 房屋開放參觀Open House：經紀人通常會在週末開放一般大眾進入屋內參觀，吸引一些買家​

• 如果賣家市場非常火的時候，一個週末公展就可以找到合適的買家

 

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Step 6│與買家交涉議價、選出適合的出價

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房子正式上市後，就會陸續收到買家的出價，賣家可視對方的出價與其他條件去做決定要 接受 (accept)、再協商(counteroffer) 或直接拒絕(reject) 對方的出價。若對買家的出價及條件滿意的話，安排買家做驗屋，並簽署合同，達成交易

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• 回報賣家所有出價，挑選買家除了價格考量，同時也需要看看其他條件，例如買家的經濟狀況、首付比例、銀行貸款預批准證明(Pre-Approval Letter)或資金證明、買家提出的附加條款內容等，仔細挑選買家對自己也才會有保障，而不是只一味挑選最高出價, 畢竟要是貸款沒有通過，也浪費了自己的時間

• 與買家議價(counteroffer)時，快則當天，慢則1~3週都有可能

• 價格談判過程是由賣家經紀人與買家經紀人進行談判。

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Step 7│簽署合同並由律師接手進行買賣手續

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在協商交涉後，若買賣雙方沒有問題，就可正式簽署合同。接著買家會將10%訂金存入賣家律師的第三方公證託管公司(Escrow)，並後續買家會開始做貸款 (如貸款)，賣家需配合房屋估價、地界調查(如有需要)，Escrow裡的訂金在過戶當日才會轉至賣家手上

 

 

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Step 8│過戶交屋

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在紐約，過戶當天會有買家律師、賣家律師、銀行律師一起完成過戶手續，賣家把鑰匙交給買家

• 通常在過戶前1~2天，買家會在經紀人陪同下對房屋內外作最後檢查(Final Walkthrough)，確認維修如約完成及房子有沒有產生新的大問題

• ​投資型的賣家，可以做1031置換，已推遲增值稅繳交 (Capital Gain tax)